부동산 대출을 알아보다 보면
DTI, DSR, LTV라는 용어를 자주 보게 됩니다.
처음 보면 비슷해 보이지만
각각 의미와 기준이 다릅니다.
이 세 가지는
대출 가능 금액을 결정하는 핵심 기준입니다.
LTV (주택담보인정비율)
집값 대비 얼마나 대출이 가능한지
가장 이해하기 쉬운 개념입니다.
예를 들어
- 집값 5억
- LTV 70%
최대 대출 가능 금액 = 3억 5천
즉
집 자체를 기준으로 대출 한도를 정하는 방식입니다.
DTI (총부채상환비율)
소득 대비 ‘주택담보대출’ 상환 비율
- 연소득 기준으로 계산
- 주택담보대출 원리금 + 기타 일부 부채 이자 포함
예를 들어
- 연소득 5천
- DTI 40%
1년에 갚을 수 있는 대출 상환액 = 2천만 원 이내
즉
소득 대비 “집 대출 감당 가능 수준”을 보는 기준입니다.
DSR (총부채원리금상환비율)
소득 대비 ‘모든 대출’ 상환 비율
DTI보다 더 강한 규제입니다.
포함되는 항목
- 주택담보대출
- 신용대출
- 자동차 할부
- 카드론 등
예를 들어
- 연소득 5천
- DSR 40%
모든 대출을 합쳐 연 2천만 원까지만 상환 가능
즉
“전체 빚을 기준으로 갚을 수 있는 수준”을 보는 기준입니다.
세 가지 차이 한 번에 정리
- LTV → 집 기준 (얼마까지 빌릴 수 있나)
- DTI → 소득 기준 + 주택대출 중심
- DSR → 소득 기준 + 모든 대출 포함
최근에는 DSR이 가장 중요하게 적용됩니다.
실제 대출은 세 가지를 동시에 적용합니다
대출 가능 금액은
하나만 보는 것이 아니라
LTV + DTI + DSR을 모두 적용해서 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.
그래서
- 집값이 높아도 (LTV 제한)
- 소득이 낮거나 대출이 많으면 (DSR 제한)
실제 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
마무리
DTI, DSR, LTV는 각각 다른 기준으로 대출 한도를 제한하는 장치이며, 실제 대출 가능 금액은 이 세 가지 조건을 모두 반영해 결정됩니다.
특히 최근에는 DSR 기준이 강화되면서, 소득 대비 전체 대출 관리가 더 중요해지고 있습니다.
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